Der Immobilienmarkt in Deutschland ist ständig in Bewegung und wird von verschiedenen Faktoren aus der Wirtschaft, sozialen Bereichen und der Politik beeinflusst. In den vergangenen Jahren hat sich der Immobilienmarkt in Deutschland überaus positiv entwickelt. Die Preise und die Nachfrage steigen, und die Angebotsseite hat mit einer stark abnehmenden Neubauquote zu kämpfen. Besonders im Wohnraumsegment herrscht ein Engpass – und das nicht nur in den großen deutschen Metropolen. Doch ein Blick auf die verschiedenen Teilmärkte in Deutschland zeigt: Der Preistrend hat einen ersten Höhepunkt erreicht und stabilisiert sich.
1. Immobilienpreise: Stagnation oder weiter steigende Kosten?
In den letzten Jahren haben die deutschen Immobilienpreise ein beispielloses Wachstum erfahren. Dies geht aus einer Analyse des Statistischen Bundesamts hervor. Demnach sind die Preise für Wohnimmobilien zwischen 2010 und 2022 um mehr als 80 % gestiegen. 2023 und 2024 zeigen sich jedoch die ersten Anzeichen einer Stabilisierung und teils sogar fallender Preise – insbesondere in den teuren Städten Berlin, München und Frankfurt.
Experten sagen eine heterogene Entwicklung für das Jahr 2025 voraus.
Die Preisentwicklung in Metropolregionen könnte stagnieren oder sogar leicht rückläufig sein, weil zahlreiche Käufer durch hohe Zinsen und eine eingeschränkte Kaufkraft abgeschreckt werden.
In Städte mittlerer Größe und in ländliche Gebiete fließen weiter viele Menschen, und das hat eine Preiserhöhung durch den Mangel an Wohnraum und durch die anhaltende Nachfrage zur Folge.
Der Zinmarkt ist für die Immobilienwirtschaft von entscheidender Bedeutung. Setzt die europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen in Europa herab, könnte das die Immobilienpreise in Europa erneut nach oben treiben.
2. Gefragte Stadtteile und Regionen: Wo lohnt sich ein Investment?
Die Nachfrage nach Wohnungen verlagert sich mehr und mehr in die Richtung des Umlands und der kleineren Städte. Das zeigt nicht nur die Studie von Berenberg und dem Institut für Weltwirtschaft, die auf die Veränderungen innerhalb der letzten 20 Jahre bis hin zu 2035 verweisen. Auch der Bund selbst konstatiert:
„Die Wohnungssuche wird immer schwieriger. Das gilt nicht mehr nur für die großen Städte, sondern auch für deren Umland. Und bei der Preissteigerung machen wir noch lange nicht den Deckel zu.“
Boom-Regionen 2025:
- Berlin:
Während die Preisentwicklung im innerstädtischen Bereich stagniert, erfreuen sich die äußeren Stadtbezirke allmählich größerer Beliebtheit: Lichtenberg, Treptow-Köpenick und Spandau gewinnen an Attraktivität.
- München:
Der Trend geht ins Umland. Besonders in die Städte Augsburg, Freising und Rosenheim, die sich durch ein ausgezeichnetes Preis-Leistungs-Verhältnis auszeichnen.
- Offenbach und Eschborn:
Diese Stadtteile könnten in Zukunft noch wichtiger werden.
- Nordrhein-Westfalen und das Rhein-Ruhr-Gebiet:
Die Städte Dortmund, Essen und Wuppertal erfreuen sich wachsender Beliebtheit – und das aus gutem Grund: bezahlbarer Wohnraum, eine tolle Infrastruktur.
- Regionsspezifische Nachfrage:
Selbst Regionen, die durch einladende Förderprogramme für Neubauten oder durch energieeffizienten Wohnraum auffallen, dürften in den kommenden Jahren eine große Nachfrage nach Wohnraum erleben.
3. Wohnungsarten: Was ist 2025 besonders gefragt?
Wohnen bedeutet für viele Menschen, einen Raum zu schaffen, in dem sie für eine gewisse Zeit ihr Leben gestalten können. Und doch ist der Wohnort auch der Ort, an dem sich die Menschen in ihrer Lebenszeit am häufigsten verändern. Stark gewandelte Präferenzen beim Wohnen zeigen, wie unterschiedlich die Vorstellungen über die schaffenden und die lebenden Räume sind. In dieser Woche wird der „Präferenzatlas Wohnen“ vorgestellt. Er unternimmt den Versuch, die gegenwärtigen Wohnvorlieben in Deutschland zu kartieren.
Top-Trends bei Wohnungsarten:
- Energieeffiziente Immobilien:
Weil die Energiepreise gerade steigen, wendet sich die Nachfrage nach Passivhäusern, nach KfW-geförderten Gebäuden und nach Solardächern dem entgegen.
- Mikro-Apartements & flexible Wohn-Konzepte:
Insbesondere in Metropolen gibt es ein starkes Interesse an kleinen, gut geschnittenen Wohnungen, die besonders für Alleinlebende und Berufspendler geeignet sind.
- Intelligente Heizsysteme und Immobilienautomatisierung:
Digitale Zugangskontrollen und intelligente Heizsysteme werden immer gefragter. Algorithmen zur Hausautomation werden in naher Zukunft sogar zur Standardtechnologie von Neubauten.
- Gemeinschaftswohnungen:
Gemeinschaftswohnungen sind eine relativ neue Lebensform in unserer Gesellschaft. Menschen aus verschiedenen Altersgruppen gestalten ihren Alltag im gemeinsamen Wohnraum.
4. Nachhaltigkeit & ESG-Kriterien als Schlüssel für Investitionen
Im Immobiliensektor wird das Thema Nachhaltigkeit immer bedeutender. Eigentümer und Bauherren geraten durch neue gesetzliche Regelungen wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) oder durch verschärfte CO₂-Reduktionsziele zunehmend unter Druck.
Was insbesondere für das Jahr 2025 von Bedeutung ist:
- Energetische Sanierung aller Art:
Auch die Sanierung von Altbauten ist notwendig, um deren Energieeffizienz auf ein akzeptables Niveau zu bringen.
- Ökologische Bauweisen:
Der Bau-Norm von morgen genügt nur, wer alle Bauphasen ökologisch durchführt. Dazu genügt nicht nur der nachhaltige Baustoff, es braucht auch entsprechende Bauweisen und die Bausubstanz der Wohnstätte.
- ESG-Kriterien:
Immobilien, die den ESG-Kriterien entsprechen, werden zunehmend bevorzugt. Bei der Auswahl neuer Immobilien wird zunehmend Wert auf ökologische, soziale und Governance-Aspekte gelegt.
5. Mietmarkt: Wie entwickeln sich Mieten in Deutschland?
Der Mietmarkt wird auch im Jahr 2025 angespannt bleiben, besonders in den großen Städten und Ballungsgebieten. Obwohl die Immobilienpreise leicht rückläufig sind – was ja den Käufern zugutekommen sollte –, scheinen die Mieten trotzdem nicht auf einem Plateau zu verharren, sondern weiter zu steigen. Und warum? Weil immer mehr Menschen aufgrund der hohen Zinssätze vom Kauf zur Miete wechseln, um nicht im finanzmathematisch schmerzlichen Bereich des Immobilienkaufs zu verharren.
Entwicklung der Mietpreise:
- Berlin & München:
Mieten könnten um 3-5 % pro Jahr steigen, da der Bestand an Neubauten nicht schnell genug wächst. Die moderate Preissteigerung ergibt sich aus der hohen Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum.
- Ländliche Regionen:
Dort bleiben die Mieten in der Regel stabil, vor allem in solchen Gegenden, die von einem Bevölkerungsrückgang betroffen sind.
Zugleich gibt es politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder die Sozialwohnungsförderung, die helfen könnten, die Probleme im Mietmarkt zu lösen. Beide sorgen jedoch für heftige Debatten über die Zukunft des Mietmarkts.
Fazit: Wo geht die Reise hin?
Der Immobilienmarkt in Deutschland wird 2025 eine Übergangsphase durchlaufen. In etlichen Regionen lassen die Kaufpreise eine Tendenz zur Stagnation oder zur leichten Abwärtsbewegung erkennen; beim Mietpreis hingegen ist und bleibt alles wie gehabt, denn dieser Preis zieht im Gleichschritt mit der neuen, energieeffizienten Bauweise dahin, wo der Mieter nicht groß nach dem Preis fragt, denn am Ende steht ja sein gelebtes Wohnen in diesem Objekt. Nachhaltigkeit ist das Zauberwort, wenn wir auf die Digitalisierung blicken und mit ihr wandeln; der Energiefaktor wird auf die Waagschale gelegt.
Egal, ob Sie als Käufer, Mieter oder Investor auftreten – wenn Sie die aktuellen Trends und Entwicklungen kennen, sind Sie in der Lage, sich auf die Veränderungen optimal vorzubereiten und so zu arbeiten, dass die Entscheidungen, die Sie treffen, klug und vorausschauend sind.